Co je hypotéka neboli hypoteční úvěr?
Hypotéka je zkrácený název tzv. hypotečního úvěru. To je dlouhodobý úvěr, jehož primárním účelem je financování výstavby, rekonstrukce nebo koupě nemovitosti, pozemku a dalších. Existuje ale více druhů hypoték, některé z nich se dají využít i neúčelově, což znamená, že před ani při jejich čerpání nemusíte bance (či nebankovní instituci) dokládat, na co přesně peníze používáte. Hypotéky se od roku 2017 mohou poskytovat jen do maximální výše 90 % tržní hodnoty dané nemovitosti. Výhodou hypotéky je nízká úroková sazba a dlouhá doba splatnosti.
Hypoteční úvěr si mohou sjednat fyzické i právnické osoby, družstva i obce, a to u jednotlivých bank i nebankovních společností. Podmínkou je plnoletost a české občanství, nebo průkaz o povolení pobytu člena státu EU. Banky také dávají velký důraz při posuzování žádosti o hypotéku na celkovou výši příjmů domácnosti a jejich výdaje, a tedy schopnosti dostát svým závazkům (tzv. bonita).
Chcete hypotéku? Pak musíte:
-
být plnoletí
-
mít české občanství nebo povolení k pobytu člena států EU
-
prokázat dostatečné příjmy
-
nabídnout vhodné zajištění nemovitostí v dostatečné hodnotě
-
předložit příslušné podklady související se zřízením hypotéky
-
u většiny bank založit běžný účet
-
sjednat si k hypotéce pojištění (u většiny hypoték je to povinnost)
Jednotlivé typy hypoték
Mezi základní druhy hypoték patří účelová a neúčelová. Účelová hypotéka je ta, která se váže k jedné konkrétní nemovitosti. V případě, že zvolíte tuto hypotéku, financovaná nemovitost bude zároveň jejím jištěním ve výši dle své aktuální tržní hodnoty, a to stanovené na základě odhadu bankovním odhadcem nemovitostí. Vy pak musíte dodat či v průběhu čerpání postupně dodávat veškeré doklady vztahující se k financování či rekonstrukci dané nemovitosti. Částka při čerpání účelové hypotéky nepřijde na účet Vám, nýbrž je uvolňovaná postupně na účty např. stavebních firem na základě faktur za probíhající práce na nemovitosti, a nebo je zaslána na účet lidem, od kterých nemovitost kupujete na základě kupní smlouvy.
Neúčelovou hypotéku, někdy také nazývanou americká hypotéka, můžete naopak použít na cokoli, její účel totiž bance nedokládáte. Zní to úžasně, že? Nicméně má to i své nevýhody. Právě kvůli chybějícímu účelu mají totiž neúčelové hypotéky vyšší úrokové sazby. Jištěním pak bývá většinou nemovitost a to celá, tedy pokud si berete neúčelovou hypotéku v nižší hodnotě, než jakou má nemovitost, kterou hypotéku jistíte, při neschopnosti ji splácet, přijdete o celou nemovitost. Výhodou neúčelové hypotéky je, že částku banka zašle na účet Vám a Vy ji tak můžete použít na cokoli.
Nejste si jistí, jakou hypotéku zvolit? Máte dotazy spojené s jištěním hypotéky či co se bude dít, pokud nebudete schopni hypotéku splácet? Obraťte se na nás, náš hypoteční poradce Vám bezplatně pomůže a společně najdete nejvhodnější řešení.
Účelová a neúčelová hypotéka
Mezi nejčastěji volené varianty patří účelová hypotéka, kterou lze financovat koupi nové nemovitosti, rekonstrukci či modernizaci a dokonce i refinancování hypotéky. Velikou výhodou účelové hypotéky je široká nabídka na hypotečním trhu a výhodná úroková sazba. Aby měl klient na tento typ úvěru vůbec nárok, bude muset bance nejprve předložit doklady o svých příjmech a výdajích a také účel čerpání hypotéky. Více se o účelové hypotéce dočtete v našem jiném článku, který se tomuto tématu věnuje více do hloubky.
Mezi další velice oblíbenou variantu patří tzv. americká hypotéka, což je neúčelová hypotéka a klient ho může čerpat v podstatě na cokoli. Nevýhodou americké hypotéky jsou vyšší úrokové sazby, které však rozložit mezi delší splátkové období (až 30 let).
Na našem trhu jsou i další typy hypoték: australská hypotéka, kombinovaná hypotéka (účelový hypoteční úvěr s prvky neúčelového), hypotéky na družstevní bydlení anebo třeba hypotéky zpětně, kdy jsou žadateli proplaceny již vynaložené prostředky. Nejvyšší podíl na hypotečním trhu mají však účelové hypotéky, v jejichž závěsu jsou neúčelové a kombinované hypoteční úvěry.
Účelovou hypotéku lze využít na:
-
zakoupení nemovitosti (dům, chata, družstevní byt apod.)
-
zakoupení pozemku a stavební parcely
-
stavba nové nemovitosti
-
rekonstrukce a modernizace nemovitosti
-
získání vlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání SJM či dědictví)
-
financování družstevního podílu
-
splácení jiného úvěru či půjčky (refinancování, konsolidace)
Doba splatnosti hypotéky a splátky
Doba splatnosti hypoték se pohybuje nejčastěji od 3 do 30 let. Ve výjimečných případech lze získat hypotéku se splatností i 40 let, nicméně běžné to není. I když lze hypotéku splatit jednorázově najednou, či v několika velkých splátkých, většina lidí ji splácí v měsíčních pravidelných splátkách po celou dobu trvání úvěru. Nejčastějším typem splátek jsou tzv. anuitní splátky – tj. v průběhu celého období zůstává jejich výše stejná, i když se samozřejmě mění v závislosti na úrokové sazbě, nebo při refinancování hypotéky.
Dalším typem splácení je progresivní varianta, výše měsíčních splátek roste, anebo degresivní, která je opakem té progresivní – výše splátek tedy s ubíhajícím časem klesá.
Celková délka splatnosti přímo ovlivňuje částku měsíční splátky hypotéky. Můžete si zvolit menší částku a splácet tak hypotéku déle. Jestli máte jistotu dobrého příjmu a můžete tedy platit měsíčně vyšší sumu, budete pravděpodobně chtít hypotéku splácet kratší dobu.
Fixace a úroková sazba hypotéky
Při sjednávání hypotéky si volíte období, během kterého bude výše splátky hypotečního úvěru neměnná – takovému období se říká fixační období a lze si jej nastavit zvolit na 1, 3, 5, 7, 10, 15 nebo dokonce i 30 let. Čím kratší dobu si vyberete, tím výhodnější měsíční splátka hypotečního úvěru bude (většina klientu si proto vybírá 3 nebo 5 let doby fixace).
Po skončení období fixace můžete hypotéku celou splatit. Což v případě, že jste v mezičase nezdědili miliony, pravděpodobně budete splácet hypotéku dál - banka Vám předloží novou nabídku, často s vyšší úrokovou sazbou, než jakou jste měli doteď. V takovém případě máte právo na možnost refinancování hypotéky. Výše úrokové sazby závisí na daném typu hypotéky, době splácení a na zvolené době fixace.
Dříve byly úrokové sazby mnohem vyšší než teď, v roce 2008 se např. pohybovaly okolo 5-6 %, nyní však okolo 1-3 %. Kvůli nejrůznějším ekonomickým činitelům je více než pravděpodobné, že úrokové sazby se budou postupně zvedat. V případě, že tedy máte možnost vzít si hypotéku se stávající nízkou úrokovou sazbou a uvažujete, na jak dlouho si ji zafixovat, doporučujeme tuto možnost důkladně probrat s hypotečním poradcem.
Refinancování
Refinancování hypotéky představuje výhodnou možnost pro každého, kdo není spokojený se stávajícími podmínkami hypotečního úvěru a zároveň už mu končí doba fixace. Takovýto člověk tak může jednoduše přejít ke konkurenci a bezplatně si zřídit lepší a výhodnější hypoteční úvěr.
Refinancování hypotéky totiž znamená splacení stávající hypotéky konkurenční bankou. Refinancováná hypotéka má obvykle jiné a výhodnější podmínky, ovšem zorientovat se v množství nabídek na trhu s hypotékami není vůbec snadné a zároveň je velmi časově náročné - oběhnout všechny banky, domlouvat si v nich schůzky či znovu a znovu vysvětlovat svou situaci.
Nicméně existují různé způsoby, jak si tento proces refinancování hypotéky zjednodušit, zpříjemnit, jak získat výhodnější podmínky a ušetřit tak i velkou sumu peněz. Nejvhodnějším řešením při zvažování a vybírání refinancování své hypotéky je poradit se s hypotečním poradcem, který Vám doporučí refinancování na míru.
Další poplatky hypotéky
S hypotékou souvisí i další náklady, než jen jejich pravidelné hrazení měsíčních splátek. Mezi další výdaje patří třeba jednorázová částka za uzavření smlouvy, která se může vyšplhat až do několika tisíců korun. Některé banky tento poplatek mají, některé sjednání hypotéky nabízejí zdarma.
To samé platí pro odhad, který ke zřízení hypotéky neodmyslitelně patří. Banky mají většinou své vlastní odhadce, kteří si za své služby účtují několikatisícové částky. Nemáte bohužel možnost domluvit si vlastního odhadce, banka Vám vždy doporučí svého, nezávislého, kterého nebudete moci ovlivnit a ani jej dopředu nebudete znát.
Navíc kromě toho je nutno počítat i s dalšími náklady souvisejícími se zřízením hypotéky (notářsky ověřené dokumenty, výpisy z katastru nemovitostí apod.). Další nevýhodou může být povinnost sjednat si bankovní účet u dané banky, s čímž samozřejmě souvisí měsíční poplatky spojené s vedením účtu. Některé banky opět nabízejí možnost účet si nezřizovat, často je pak ale měsíční splátka hypotéky kvůli tomu vyšší, případně je vyšší pořizovací poplatek hypotéky.
Výběr poskytovatele je důležitý
Nabídka hypotečních úvěrů je široká, od těch bankovních až po nebankovní, a proto je velice důležité vědět, který poskytovatel bude stanovenými podmínkami hypotéky nejvíce vyhovovat Vašim požadavkům a situaci. Kromě výše úroků by se měl každý zájemce zaměřit i na dobu fixace, měsíční poplatky, dobu splatnosti a ostatní výdaje.
Každá banka má jiné podmínky a požadavky, avšak hypoteční trh je tak veliký, že žadatel nemá šanci ověřit si všechny nabídky sám. K tomuto účelu můžete třeba využít našeho srovnávače hypoték
Hypoking.cz, do kterého zadáte požadované základní údaje a ihned zjistíte, která hypotéka Vám bude vyhovovat nejvíce včetně toho, jaké jsou s ní spojené poplatky a další náklady.
Doba splatnosti hypotéky
Jedná se o velice důležitý aspekt, který často lidé zcela přehlíží. Je to právě doba splatnosti, kterou je určována výše měsíčních splátek, a proto je důležité ji volit s rozmyslem. Pokud si zvolíte delší dobu splatnosti hypotéky, budete sice splácet po menších částkách a delší dobu, ale na druhou stranu zaplatíte bance mnohem více na úrocích, než kdybyste zvolil kratší dobu, takže Vás celková hypotéka bude vlastně stát víc.
Maximální doba splatnosti se liší dle typu úvěru, avšak průměrně se pohybuje na hranici 30 let. V případě, že je ale Váš měsíční rozpočet napnutý, možná se právě s tímto řešením spokojíte - sice ve výsledku zaplatíte více, ale nebudete se každý měsíc stresovat, kde na splátku hypotéky vzít.
Úroková sazba a další poplatky
Žadatelé o hypoteční úvěr se obvykle zaměřují především na výši úrokové sazby, přitom úrok není vždy rozhodujícím faktorem. Důležitou roli může hrát například i nutnost způsob prokazování vložených finančních prostředků do stavby apod. Stejně tak jsou důležité měsíční poplatky. Než podepíšete smlouvu, ujistěte se, že v ní nejsou zahrnuty skryté poplatky či jiné poplatky (zkontrolujte věty psané drobným písmem a věty pod čarou).
Požádejte hypotečního poradce, aby spočítal všechny náklady, které jsou s hypotečním úvěrem spojené. Informujte se o poplatku za vyřízení hypotéky,poplatku za vedení účtu a dalších, které celkovou cenu hypotéky zásadně ovlivňují.
Doba fixace alias fixační doba úrokové sazby
Mimo výši úrokové sazby a celkové doby splatnosti hraje velkou a důležitou roli i fixančí doba hypotéky alias fixační období. To žadateli o hypotéku garantuje neměnnou úrokovou sazbu po dané období. Délku fixace si může klient zvolit sám, avšak má na výběr jen z několika možností – nejčastěji 1, 3, 5, 7, 10, 15 a 30 let.
Často platí, že čím delší dobu si klient zvolí, tím vyšší bude úroková sazba. Neplatí to však vždy, často je třeba u 1 leté fixační doby úroková sazba hypotéky vyšší než např. u 5 leté. Vše zálež ína individuálních podmínkách banky.
Kratší doba fixace je vhodná zejména tehdy, očekává-li klient v blízké době vyšší finanční zisk a chce-li splatit úvěr předčasně. Mezi nejčastěji volenou variantu doby fixace patří období 3-5 let.
Po uplynutí fixačního období zpravidla nabídne banka zákazníkovi novou úrokovou sazbu, která je obvykle vyšší, ovšem ne vždy. Abyste si byli jistí, že i při refinancování máte nejvýhodnější možné podmínky, doporučujeme se spojit s hypotečním poradcem, který s Vámi bezplatně a rychle vše projde a případně i refinancování sjedná a zařídí.
Pojištění hypotéky
Ve většině bank je pojištění hypotečního úvěru povinností při zřízení hypotéky. I když jde tedy o nutnou povinnost, nechtějte v tomto směru ušetřit. Během čerpání hypotéky se může cokoliv přihodit (ztráta práce a tedy pravidelného příjmu, nemoc, smrt rodinného příslušníka aj.) a bez pojištění můžete dostat sebe i svou rodinu do finančních problémů, které se pak mohou táhnout dlouhé roky.
Doporučujeme si nechat od hypotečního poradce nabídnout vhodný typ pojištění. V každém případě si sjednejte pojištění rizik spojených s trvalou invaliditou, ztrátou zaměstnání, pracovní neschopností, popřípadě i smrtí dlužníka.
Kratší doba fixace je vhodná zejména tehdy, očekává-li klient v blízké době vyšší finanční zisk a chce-li splatit úvěr předčasně. Mezi nejčastěji volenou variantu doby fixace patří období 3-5 let.
Hypotéky 2017 a hypotéky 2018 v Česku
My Češi popravdě nejsme zrovna přeborníci ve finanční gramotnosti, ba spíše naopak. I proto přišla v roce 2017 Česká národní banka s doporučením pro všechny banky, které omezilo výši hypoték a také LTV, které banky Čechům v roce 2017, 2018 a samozřejmě dalších letech mohou nabídnout.
Češi mají totiž zpravidla špatné nebo dokonce nijaké představy o tom, jak může vypadat jejich situace s hypotékou za několik roků - ať už kvůli změnám cen nemovitostí, jež ovlivní i tu jejich, stejně jako kvůli růstu úrokových sazeb hypoték, což ovlivní jejich měsíční splátku hypotéky po skončení doby fixace hypotéky - a splátka hypotéky se může nemile navýšit!
Na co myslet už před hypotékou
Důležité by pro všechny, kteří si plánují vzít hypoteční úvěr, mělo být vše si dobře a dostatečně dopředu naplánovat. Tím je myšleno už mnoho měsíců předem sledovat svůj rodinný rozpočet a veškeré příjmy i výdaje a jejich kolísání v čase (např. v době dovolených nebo Vánoc atd.). Díky tomu zjistíte, kolik doopravdy po celý rok můžete měsíčně odkládat na splátku hypotéky a popřípadě jaké budete moci tvořit při hypotéce rezervy.
Ano, rezervy. Ty jsou hned druhým bodem, na který by každý budoucí žadatel o hypotéku měl myslet. Dostatečnou rezervou se v oblasti finanční gramotnosti myslí ideálně 20 % z veškerých příjmů Vaší domácnosti.
Tato rezerva v záloze ovšem neslouží k placení dovolených, dárků nebo dalších ne nutných výdajů, nejde o šetření na nějakou konkrétní věc, ale slouží pouze k pokrytí Vašich výdajů v době neočekávaných situací - např. když přijdete o práci nebo se objeví dlouhodobá nemoc. Rezerva by měla správně sloužit k pokrytí Vašich výdajů nejméně po 3, ideálně však po 6 měsíců, a to včetně splátky hypotečního úvěru.
Vedle výše uvedených bodů byste měli také dobře rozmýšlet vývoj svých příjmů a výdajů v čase kvůli jiným okolnostem - a to ne ve smyslu, že si naplánujete povýšení a budete doufat, že Vás v práci opravdu povýší, ale spíše plánovat ve složce výdajů - např. protože chcete založit rodinu, koupit psa apod.
To vše ovlivní Váš rozpočet z hlediska výdajů každý měsíc, a to nejméně ve stovkách, ale mnohdy až v tisících korun, což změní částku, jež budete schopni měsíčně na hypotéku dávat.
Vezměte si jen takovou hypotéku, kterou zvládnete
Mít své vlastní bydlení je jistě skvělá záležitost a dostat nízkou hypotéku 2017 je dnes vcelku snadné, a to i vzhledem k vývoji na hypotečním trhu a prognózám hypotéky 2018.
Ovšem pozor - za pár let, po skončení doby Vaší fixace, mohou být úrokové sazby hypoték už v úplně jiných hodnotách (a to ne o několik desetin %, ale dokonce o několik celých procent!), což měsíční splátku Vaší hypotéky velmi radikálně změní - mnohdy až o několik tisíc!
Takováto částka opravdu není málo, proto na tuto situaci myslete už při zařizování a sjednání hypotéky - nikdy by nemělo dojít k tomu, že splátku hypotéky budete platit ze svých příjmů jen tak tak.
V takovém případě byste totiž po skončení doby fixace hypotéky a navýšení úrokové sazby hypotéky mohli o svou nemovitost také přijít, protože ji nebudete schopní splácet měsíčně pravidelně bez problémů.
Popřípadě se můžete dostat do problémů s exekucí a zabavením a dražbou nemovitosti, což stejně povede k tomu, že o nemovitost přijdete.
Vhodným řešením je v případě úvah o hypotéce poradit se s
odborným finančním a hypotečním poradcem. Ten ví, jak přesně Vám ve Vaší situaci vhodně poradit tak, abyste si nastavili hypotéku a dlouhodobě byli schopní ji splácet. Nepodceňte tuto fázi! Konzultace s hypotečním poradcem je bezplatná, nezávazná, takže za ni nic nedáte, ale můžete mnoho získat!
3 rady k výhodné hypotéce 2017 a hypotéce 2018!
Chcete docílit té nejvýhodnější hypotéky v Česku? Máme pro Vás tři rady, jak na to!
1. Co nejnižší hypotéka
Ovšem, že ne každý si může dovolit zaplatit 20 % a více procent z hypotéky, jak je dnes v podstatě nutností, nicméně platí, že čím nižší hypotéku si vezmete, tím výhodnější podmínky Vám banka nabídne. A to jak do úrokové sazby, tak do měsíční splátky hypotečního úvěru.
Ačkoliv i když si nemůžete dovolit např. hypotéku se 70% LTV, zkuste dosáhnout alespoň na tu s 80%. A jestliže dosáhnete pouze na tu 90%, zkuste opravdu těch zbylých 10% uhradit z vlastních rezerv a našetřených peněz, místo abyste si na ně půjčovali další spotřebitelský úvěr nebo si půjčovali u rodičů.
2. Výše měsíční splátky
Mnoho lidí se při výběru hypotéky kouká hlavně po úrokové sazbě. Úroková sazba je sice velmi podstatná, ale výše měsíční splátky je ještě důležitější. Tu nejvíce ovlivní celková doba splatnosti, kterou si volte opravdu s rozvahou.
Jestli tedy toužíte po co nejnižší splátce hypotéky, nastavte si co nejdelší celkovou dobu splácení hypotéky, ale zase počítejte s tím, že zaplatíte v celkové době více na úrocích.
Na druhou stranu jestli chcete zaplatit na úrocích co nejméně, nastavte si co nejkratší dobu splácení, ale počítejte s tím, že budete každý měsíc z rodinného rozpočtu odložit velkou sumu peněz na splátku hypotéky.
3. Srovnání hypoték
Srovnání hypoték je v každém případě alfa a omega výhodné hypotéky, vždy a pro všechny. Kdo si chce vybrat výhodnou hypotéku, musí se orientovat v tom, jaké jsou nabídky na trhu aktuálně a jaké jsou možnosti v různých bankách nebo u poskytovatelů nebankovních hypoték.
Stejně tak si můžete nechat poradit i nezávislým hypotečním poradcem, přičemž schůzky s ním jsou nezávazné, zcela zdarma a mohou Vám ušetřit velkou sumu peněz, času i energie. Nicméně ať již se s poradcem sejdete nebo ne, srovnání hypoték online byste si měli provést tak jako tak!
Udělat tak můžete díky naší
hypoteční kalkulačce online zde, která Vám rychle, přehledně a zdarma zobrazí aktuální nabídky hypoték 2017 a hypoték 2018. Díky tomu budete vědět, že jste si vybrali opravdu nejvýhodnější hypotéku!
Pokud si nebudete jistí, jak srovnání správně provést, či zda jste si vybrali pro svou situaci tu správnou hypotéku,
kontaktujte nás a domluvte si bezplatnou a nezávaznou schůzku s hypotečním poradcem v místě svého bydliště!
Hypoteční kalkulačka
