Výpočet hypotéky podle příjmu

15. 11. 2021

Výpočet hypotéky podle příjmu

Výpočet hypotéky podle příjmu

Příjem je jedním ze základních parametrů, který banky u zájemců o hypotéku sledují. Kromě výše a zdroje příjmů se poskytovatelé hypoték zajímají také o aktuální výši ostatních finančních závazků a záznamy v registrech. Přečtěte si, jaké příjmy banky sledují a jak na výpočet hypotéky podle příjmu.Pokud se rozhodnete financovat vlastní bydlení pomocí hypotéky, připravte se na to, že se banka bude zajímat o výši vašich příjmů i veškeré pravidelné měsíční výdaje. Banky totiž musí ještě před poskytnutím úvěru řádně posoudit takzvanou úvěruschopnost zájemce o hypotéku. Jinými slovy si musí ověřit, že zvládnete bez problémů platit měsíční splátky hypotéky. Poskytovatelé úvěrů v případě nesprávného posouzení úvěruschopnosti riskují, že bude sjednaná úvěrová smlouva považována za neplatnou, a to se všemi důsledky, které z toho plynou. 

Ceny nemovitostí rostou rychleji než výdělky

Dostupnost vlastního bydlení v Česku se pozvolna zhoršuje. V posledních letech totiž ceny nemovitostí rostou mnohem svižnějším tempem než výdělky domácností. Z dostupných dat Českého statistického úřadu a Eurostatu vyplývá, že zatímco ceny nemovitosti v rozmezí let 2016 a 2020 vzrostly o téměř 50 procent, průměrná mzda se ve stejném období zvýšila ani ne o 30 procent. 

Ceny nemovitostí rostou nejen v Česku, ale i v ostatních zemí Evropské unie. Ve výše zmíněném období vzrostly ceny nemovitostí v zemích EU o více než 20 procent. Nejrychleji rostly ceny v zemích střední a východní Evropy, přičemž nejvyšší nárůst zaznamenalo Maďarsko (60,8 %). Česká republika byla hned na druhém místě. 

Od příjmu se odvíjí maximální výše hypotéky

Mám dostatečně vysoký příjem na získání požadované hypotéky? Odpověď na tuto otázku si jako první položí snad každý, kdo našel zajímavou nemovitost ke koupi, rozhodl se začít stavět nebo plánuje rozsáhlou rekonstrukci stávajícího bydlení.

Abyste zjistili, zda máte šanci hypotéku získat a také ji bez problémů splácet, spočítejte si celkové roční příjmy. Hlavním zdrojem příjmů mohou být buď příjmy ze zaměstnání, tedy vyplácená mzda, příjmy z podnikání (pozn. jak příjmy posuzují banky u podnikatelů se dočtete v článku Jak se mohou podnikatelé připravit na hypotéku), nebo kombinace příjmů ze zaměstnání a podnikání. 

Bonitu si můžete vylepšit i dalšími příjmy, ke kterým banky rovněž přihlíží. Mezi uznávané příjmy patří například příjmy z pracovních dohod (pozn. pouze jedna banka na trhu akceptuje dohody o provedení práce a dohody o pracovní činnosti), různé pravidelně vyplácené důchody jako jsou starobní, invalidní, vdovský či sirotčí důchod, rodičovský příspěvek, výživné, odměny pěstouna, výsluhová renta a také příjmy z pronájmu. Příjmem u podnikatelů jsou rovněž vyplacené zisky z činnosti firmy. 

Banky se budou zajímat také o vaše výdaje

I když máte vysoké příjmy, mohou vám cestu k hypotéce zkomplikovat vaše dosavadní finanční závazky. Pokud žádáte o hypotéku, musíte uvést veškeré pravidelné a dlouhodobé výdaje v podobě splátek spotřebitelských úvěrů. Typicky se jedná o aktivní limity kreditních karet, kontokorentní úvěry, další hypotéky, úvěry ze stavebního spoření nebo nebankovní půjčky. V případě kreditních karet i kontokorentu je pro banku důležitá výše sjednaného úvěrového rámce, což je částka, kterou můžete začít kdykoliv čerpat. Podnikatelé uvádí i výši sjednaných podnikatelských úvěrů a výši leasingových splátek. Mezi pravidelné výdaje patří také výživné. 

Banky se řídí vlastní metodikou

Poskytovatelé hypoték postupují při výpočtu maximální výše úvěru podle vlastní interní metodiky. Příjem je pouze jedním z parametrů, který banky při schvalování hypotéky sledují. Kromě příjmu a výdajů jsou například sledovány i záznamy v bankovních a nebankovních registrech a také hodnota zastavované nemovitosti. 

Může se stát, že zatímco jedna banka požadovanou výši hypotéky bez problémů schválí, jiná ji zamítne. Abyste získali hypotéku podle vašich představ, vyplatí se spolupracovat se zkušeným hypotečním specialistou, který zná do podrobnosti metodiku i přístup jednotlivých bank. ZDROJ https://www.hyponamiru.cz/vypocet-hypoteky-podle-prijmu/

Jak vysoký musíte mít příjem, abyste získali hypotéku? Vypočítejte si to sami

Ten pocit znáte, zažili jste ho loni, když jste pomáhali kamarádovi se stěhováním do nového domu. Nábytek voněl novotou, všechny spotřebiče zářily nerezovým leskem, nikde ani kapka omastku nebo stopa po rozlitém vínu na koberci. Žádné škrábance na podlaze od neposedného psího kamaráda. Ani barevné šmouhy na zdi připomínající útok malých rošťáků s temperami v ruce. Domeček jako ze škatulky. A hlavně vlastní. V tu chvíli, ač třeba jen malou vteřinku, jste po něm zatoužili také. Díky hypotéce ho můžete mít. Kolik peněz vám ale banka půjčí? Půjčí vám vůbec? A zvládnete to pak všechno splácet? 

Chcete hypotéku? Připravte se na pořádnou prověrku ze strany banky. Kontroluje se nejen výše příjmů a výdajů žadatele, ale rovněž informace o tom, jak dotyčný splácel či splácí své dosavadní závazky. Zkrátka, žádný kostlivec ve skříni nezůstane neobjeven. V říjnu minulého roku se k tomu všemu přihlásila ČNB, která značně zaškrtila tok levných hypoték proudících do ekonomiky.

Jak probíhá výpočet hypotéky podle příjmu

Potřebujete zjistit, jestli máte dostatečný příjem, aby vám banka povolila hypotéku? Základní výpočet hypotéky dle platu si můžete udělat sami. Vezměte si papír a tužku a sepište všechny vaše pravidelné příjmy a výdaje. Do plusových položek se kromě mzdy započítávají také zisky z pronájmu nemovitosti, státní příspěvky (například na dítě), výživné nebo cestovní diety. Pro banku je důležité, aby se jednalo o pravidelné měsíční příjmy. 

Když odečtete výdaje od příjmů, kolik vám zbyde? To je maximální měsíční splátka, kterou jste schopni uplatit. Vynásobte ji počtem let, po které chcete úvěr splácet, a dostanete přibližnou výši hypotéky. Více peněz vám banka neposkytne, naopak kalkulujte spíše s nižší částkou. Poskytovatelé hypotečních úvěrů požadují, aby vám po odečtení měsíční splátky zbylo alespoň tolik, že dosáhnete životního minima. Pro výpočet je samozřejmě klíčový také počet členů domácnosti a dětí.

Podmínky ČNB vymezují přesně horní strop, kolik si můžete maximálně půjčit. Jedná se o 90 % z kupní ceny nemovitosti, kdy všechny vaše měsíční splátky spolu s hypotékou nesmí ukrajovat více než 45 % z vašich čistých měsíčních příjmů. Zároveň nesmí být součet všech vašich dluhů vyšší než devítinásobek vašeho ročního čistého příjmu. Banky mají možnost sem tam udělit výjimku, ale většinou se drží při zemi. Kdyby ČNB odhalila, že banky dávají hypotéky i lidem, kteří nesplňují zmíněné podmínky, čekala by je obří pokuta.

Ověřování bonity klienta: Jiná banka, jiné požadavky

Některé společnosti mají speciální výpočtové algoritmy, jiné například požadují, aby čistý příjem po odečtení nezbytných výdajů byl x-násobkem jedné splátky. Nejdůležitější je ovšem již zmíněná výše měsíčních příjmů. Patálie mohou nastat také s vaší zaměstnaneckou smlouvou, pokud je uzavřena na dobu určitou. Podnikatelé musí doložit daňové přiznání za 2 zdaňovací období. 

Dalším požadavkem může být povinnost zřídit si běžný účet u dané společnosti, ze kterého budete hypotéku následně splácet, případně další doplňkový produkt. Banky chtějí mít zkrátka oči všude. 

Dost podstatnou roli hrají také výdaje. Instituce, u které žádáte o hypotéku, zcela jistě nahlédne do bankovních registru. Velmi rychle se tak dozví, jestli jste vaše předešlé závazky spláceli řádně a včas. Pokud ne, je dosti pravděpodobné, že hypotéku nedostanete. Pozor je třeba si dávat také na kontokorent a kreditní karty. I ty by získání úvěru mohli zkomplikovat. 

Vlastní úspory jsou v dnešní době nutností

Kromě platu hrají důležitou roli také vlastní úspory, které jste na financování bydlení schopni použít. Čím více máte naspořeno, tím se vaše šance dramaticky zvyšují. Samozřejmě můžete od banky dostat i 90% hypotéku, ale počítejte s výrazně přísnějšími podmínkami a méně výhodným úrokem. Maximální LTV by navíc dle nového návrhu zákona mělo mít i nadále klesající tendenci. V budoucnu se tak bez většího množství vlastních úspor neobejdete už zcela určitě.  

Co dělat, když vám výpočet hypotéky podle příjmu nehraje do karet? Nespoléhejte se pouze na své výdělky. Zapojte do financování své blízké. Spolužadatelem se může stát člověk v manželském i partnerském vztahu nebo také rodiče. Celkový počet spolužadatelů ve většině případů nesmí překročit čtyři osoby. Vaše příjmy se budou počítat dohromady a máte tak poměrně vysokou šanci dosáhnout na mnohonásobně vyšší částku. ZDROJ https://www.usetreno.cz/vypocet-hypoteky-podle-prijmu/

Jaký příjem musím mít k získání hypotéky?

Pro získání hypotéky jsou vedle příjmu důležité i výdaje, počet osob v domácnosti a další okolnosti. S výpočtem Vám pomůže naše hypoteční kalkulačka. Pokud plánujete sjednání hypotéky, je rozumné si dopředu udělat přehled o svých příjmech a výdajích. Jednoduchým porovnáním tak získáte informaci o výši splátky hypotéky, kterou si můžete dovolit splácet. Zde doporučujeme ponechat si určitou rezervu na splátku hypotéky, u které se může časem zvýšit úroková sazba, a tím i měsíční splátka.

Do příjmů můžete zahrnout i příjmy z pronájmu a další. O všech těchto detailech Vás bude informovat náš hypoteční bankéř. Prokázání příjmů není jediným kritériem banky pro sjednání hypotéky. Důvodem je, že banka se klienty snaží chránit před možnými obtížemi s nesplácením úvěrů, a proto důkladně vyhodnocuje jejich úvěruschopnost.

Dosáhnete na hypotéku? Spočítejte si pomocí hypotéční kalkulačky jestli ano

Jedna regulace, druhá regulace a další. Hypotéční trh byl v posledních letech na doporučení České národní banky sešněrován. Banky dnes úvěr na bydlení dávají spíše o něco movitějším klientům. Spočítejte si na naší kalkulačce, zda patříte mezi ně.Hypotéky ČNB za poslední tři roky regulovala už několikrát. Jedním z důvodů je, aby se domácnosti příliš nezadlužovaly. Tedy aby se nevytvořila velká skupina lidí, kteří se v případě zhoršení ekonomické situace dostanou do dluhové spirály. Zadlužený člověk omezí své výdaje, to se odrazí v poptávce po zboží a službách. To zase zhorší situaci malých firem a nakonec celou ekonomiku. 

A tak zatímco před třemi lety dosáhl na hypotéku téměř každý, dnes je to jinak. K získání hypotéky tedy potřebujete:

  • Vlastní úspory ve výši aspoň 20 % hodnoty nemovitosti, pokud tedy hypotéka pokryje její celkovou cenu. Banky vám půjčí 80 % odhadní ceny nemovitosti.
  • Potřebujete peníze na 4% daň z pořízení nemovitosti. Někdy banky umožňují daň zahrnout do hypotéky. 
  • Musíte doložit, že měsíční splátka, všech vašich úvěrů, které máte, tedy například i leasingu na auto nebo spotřebitelského úvěru, nepřesáhne 45 procent vašeho příjmu.
  • Musíte doložit, že výše vašeho celkového zadlužení nebude vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu.

Je pravda, že v některých specifických případech mohou banky doporučené limity České národní banky překročit. Ovšem jen výjimečně. Doporučené limity "9/45" mohou překročit nejvýše u 5 % úvěrů. A ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV (výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) mezi 80 a 90 % tvořit nejvýše 15 %.

Pokud vám příjem na hypotéku nevystačí, radí finanční odborníci následující: 

  • Sežeňte si spoludlužníka. Tedy například rodiče, sourozence či jinou blízkou osobu. Tím navýšíte měsíční příjem a zvýšíte celkovou bonitu. 
  • Kupte jinou, levnější nemovitost nebo na pořízení nemovitosti použijte více vlastních prostředků. Zvažte třeba půjčku od příbuzných.
  • Zastavte ještě další než kupovanou nemovitost. Opět mohou pomoci třeba rodiče či příbuzní, kteří se zaručí vlastní nemovitostí. Někdy stačí ručení chalupou na venkově.
  • Obejděte více bank. Každá má trochu jiné posuzování bonity žadatele, takže zatímco někde vás odmítnou, jinde mohou vyjít vstříc. 

Sen o vlastním bytě je nejkrásnější tehdy, když se jej podaří zrealizovat. Na začátku je však lepší stát hodně při zemi a hypotéku důkladně zvážit ze všech stran i úhlů. Přece jenom se jedná o závazek na desítky let. Je tedy dobré vědět předem, zda a v jaké výši si hypotéku můžete dovolit tak, aby vás splácení nepřivedlo na mizinu.

Hlavní roli při získání hypotéky hraje příjem

To je samozřejmě logické. Čím větší příjem máte, tím spíše hypotéku obdržíte. Není to ale vše. Nejprve si tedy udělejte podrobný přehled ve svých příjmech a výdajích. Sepište všechny příjmy (pravidelný plat, zisk z pronájmu, apod.) a výdaje (pronájem, půjčky, leasing, kreditní karty, kontokorent, výživné, jídlo, ošacení, zábava atd.).

Zbude vám částka, kterou byste mohli použít právě na splácení hypotéky. Tuto částku vynásobte počtem let a získáte přibližnou výši hypotéky. Samozřejmě je to velice orientační propočet, ale pro velmi hrubou představu to stačí. Mezi klíčové faktory také patří to, zda jste ženatí/vdané, máte děti a kolik, zda o hypotéku žádáte sámi nebo s partnerem či partnerkou. Žádat o hypotéku ve dvou je vždy výhodnější.

Bez úspor není hypotéka, bez hypotéky není byt

Čím dříve nad hypotékou začnete uvažovat tím lépe. Abyste si ji mohli dovolit, měli byste mít našetřenou alespoň 10 %, spíše ale více. Na základě doporučení České národní banky totiž banky poskytují hypotéky v maximální výši 90 % LTV.  Navíc je tu také daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z hodnoty nemovitosti. Není to jednoduché, a kdo chcete bydlet ve vlastním, musí na toto všechno mít.

Jak probíhá výpočet hypotéky podle příjmu

Co je to příjem a jak ho doložit

V zásadě jednoduchá otázka s docela jednoduchou odpovědí – příjem pochází především ze zaměstnání, případně z podnikání.
 Rozdíl mezi příjmem zaměstnance a podnikatele je v tom, čím bance, u níž si chceme hypotéku vzít, dokládáme výši svého příjmu. Zaměstnanci musí svůj příjem doložit potvrzením příjmů zpravidla (dle požadavků banky) za poslední tři měsíce, který jim poskytne jejich zaměstnavatel. Tyto příjmy se dále porovnávají s příjmy za poslední rok, aby se zjistilo, zda jde o příjmy trvalé a stabilní. Jednorázové brigády tedy nikomu štěstí v zařizování hypotéky nepřinesou. Podnikatelé musí bance zpravidla poskytnout svá daňová přiznání za poslední dvě zdaňovací období (opět závisí na konkrétní bance).

Příjmy však nemáme jen ze zaměstnání nebo z podnikání. Započítat můžeme také příjmy z pronájmu nemovitosti, různé příspěvky, renty nebo důchody, cestovní diety, příjmy z podílu na zisku obchodních společností, výživné a další. Podmínkou je, že tyto příjmy k nám putují pravidelně každý měsíc.

Jaká částka je pro nás a pro banku snesitelnou splátkou

Od všech příjmů je především třeba odečíst nutné a pravidelné výdaje – jiné splátky, leasing, placení výživného apod. Potom si můžeme udělat reálnější představu o tom, kolik jsme schopni měsíčně splatit. Banka sama si pohlídá, aby nám po odečtení konkrétní sumy na splátku zbyly finance na živobytí, které budou alespoň rovny nákladům na životní minimum všech členů domácnosti a nákladům na domácnost.

Banky v naší zemi mají mnohdy rozdílné požadavky na výši našich příjmů, například některá může požadovat, aby náš čistý příjem (po odečtení nutných výdajů) byl dvojnásobkem jedné splátky, jiná banka zase používá svůj speciální vzorec pro vypočítání požadavků na minimální čistý příjem žadatele o hypotéku.

Spočítejte si snadno, na jakou hypotéku dosáhnete

Na internetu je dnes možné spočítat si jednoduše částku, které musí být roven náš čistý příjem, abychom na hypotéku v určité výši dosáhli, nebo jaká bude naše splátka při splácení konkrétní částky v konkrétním časovém rozmezí u té které banky.

Dva modelové případy za všechny

Petr Novák si chce vzít hypotéku na koupi bytu. Neví ale, jak vysokou hypotéku mu banka poskytne. Jeho měsíční příjem je 30 000 Kč, po odečtení všech nákladů mu zbývá 10 000 Kč. Úvahou došel k tomu, že byt může splácet třeba dvacet let. Poptal se také na roční úrokovou sazbu banky, u které by si rád hypotéku zřídil. Díky internetové kalkulačce zjistil, že se svými možnostmi může požádat o hypotéku ve výši asi 1 710 000 Kč.

Svobodovi si chtějí koupit rodinný dům, ale ani oni nevědí, zda jim banka poskytne tak vysokou hypotéku. Jejich měsíční příjem je 100 000 Kč, čistý měsíční příjem je 60 000 Kč. Po zjištění roční úrokové sazby u konkrétní banky se dohodnou, že by chtěli splatit hypotéku nejpozději za deset let. Banka jim v tomto případě poskytne asi 6 000 000 Kč.

Při zařizování hypotéky se snažte dělat co nejméně kompromisů. Hypotéka je totiž břemeno, které na sebe nakládáte na dlouhá léta a jste to právě vy, komu by výše splátek měla vyhovovat.

Na jakou hypotéku dosáhnete, si vyzkoušejte nanečisto na hypoteční kalkulačce.

Název hypotéky:Úvěr na cokoli
Výše hypotéky:50 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 20 let
Název hypotéky:Fio americká hypotéka
Výše hypotéky:300 000 - 7 000 000 Kč
Splatnost:5 - 20 let
Název hypotéky:mBank refinancování
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 40 let
Název hypotéky:Hypotéka od Lišky
Výše hypotéky:1 000 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Hypotéka Raiffeisen Bank
Výše hypotéky:300 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Era hypotéka
Výše hypotéky:200 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 let - 40
Název hypotéky:ČSOB refinancování
Výše hypotéky:200 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:3 - 30 let
Název hypotéky:Hypotéka na cokoliv
Výše hypotéky:150 000 Kč
Splatnost:5 - 20 let
Název hypotéky:Era refinancování
Výše hypotéky:200 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 40 let
Název hypotéky:Refinancování s Hypoteční bankou
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let

Vyplatí se slovenská hypotéka? Úvěry na bydlení jsou u nás mnohem dražší než u sousedů ...více

22.11.2021

Proč je hypotéka vcelku výhodnou investicí? Protože své finance tak máte uloženy na bezpečném místě v podstatě bezstarostně a s jistotou, že o ně nepřijdete, jde tedy o investici bez rizika, protože Vám je nikdo nevezme a velmi snadno je můžete zhodnotit! ...více

23.8.2017

Čas pro výhodné hypotéky se krátí a pokud chcete hypotéku, měli byste o ní uvažovat co nejdříve. Jak se na hypotéku připravit a co k ní vlastně potřebujete? ...více

25.8.2017