Konec fixace hypotéky

18. 11. 2021

Konec fixace hypotéky

Konec fixace hypotéky

Jak postupovat u konce fixace úrokové sazby hypotéky, hrozí citelné zvýšení měsíční splátky?

V průběhu splácení hypotéky přijde několik důležitých okamžiků, které určují budoucí podobu tohoto úvěru na bydlení. Jak postupovat, když končí fixace, chcete část hypotéky předčasně splatit, nebo posíláte svou poslední splátku?

Konec fixace hypotéky

Fixace úrokové sazby hypotečního úvěru je období, po které vám zůstává neměnná dohodnutá výše úrokové sazby. Nejčastěji klienti volí možnost zafixovat hypotéku na tři až pět let. Po tuto dobu mají jistotu, že se úroková sazba nebude měnit.

Konkrétní trvání fixace záleží na dohodě s bankou. Pokud je sazba v dlouhodobém horizontu na nízkých hodnotách a očekává se její růst, vyplatí se fixace na delší dobu. S tím může pomoci finanční poradce. Před koncem fixace vás banka upozorní, že toto období brzy končí – půjde však maximálně o pár týdnů. Vyplatí se proto zajímat se o konec fixace s předstihem a neřešit případně změny na poslední chvíli. Klidně si začněte tipovat podmínky půl roku předem.

Refinancování Hypotéky

Co se stane, když skončí doba fixace? Klient má několik možností.Banka pošle s předstihem novou nabídku na další období. Pokud se na ní obě strany dohodnou, pokračuje hypotéka dál u stejného poskytovatele. Takové řešení je nejjednodušší, ne vždy ale nejvýhodnější. Může se totiž také stát, že nebudete s návrhem souhlasit. Banka může například podat nevýhodný návrh, anebo zjistíte, že konkurence nabízí výrazně lepší podmínky. V takovém případě je vhodné zvažovat refinancování a oslovit také konkurenci. Vyjednávání u jiné banky navíc může vašeho současného poskytovatele donutit nabídnout lepší podmínky.

Pokud se nakonec opravdu rozhodnete nepokračovat u současné banky, můžete hypotéku refinancovat u jiného poskytovatele, který nabídne lepší podmínky. Tento krok je nutné pečlivě promyslet. Ne vždy musí být nižší úroková sazba výhodnější (mohou se s ní pojit další náklady v průběhu čerpání úvěru), přitom v případě refinancování jde o závazek na několik nadcházejících let. Nemusíte přitom příliš řešit, jak se při refinancování mění poměr splácení jistiny vůči úrokům. Zajímat vás bude jen celková částka v nové nabídce, kterou obdržíte. Kolik z toho je jistina a kolik úroky, výši vaší splátky neovlivní.

V okamžiku refinancování se budou znovu hodit rady finančního poradce, který má na trhu s hypotékami přehled.

Předčasné splacení hypotéky

V pozdější fázi hypotéky začnou někteří lidé uvažovat také o předčasném splacení hypotéky.

Tuto možnost má podle zákona každý. Banka si za předčasné splacení může účtovat náhradu účelně vynaložených nákladů. A tato částka se u jednotlivých poskytovatelů velice liší. Někteří požadují obnos ve výši stokorun, jiní i desítky tisíc korun.

Za co mohou banky účtovat poplatky při předčasném splacení podle pravidel ČNB?

  • Plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení.
  • Poplatky na katastru nemovitostí.
  • Administrativní poplatky, jakými je například poštovné nebo náklady na tisk a kopírování dokumentů.
  • Telefonní poplatky.
  • Poplatky za notářské úkony.
  • Některé banky s takovým výkladem ČNB nesouhlasí a účtují například také poplatky za ušlý zisk z úroků.

Jsou tu ale také možnosti předčasných splátek bez dalších poplatků:

  • Každý rok je možné zdarma splatit až čtvrtinu hypotéky, a to měsíc před výročím uzavření hypotéky.
  • Bez dalších poplatků je také možné splatit hypotéku na konci období fixace
  • Další příležitostí je období tří měsíců po stanovení nové fixace.
  • Dále také v těžké životní situaci (například úmrtí jednoho z partnerů, kteří si hypotéku brali společně).

Konec hypotéky

Přišel konečně po letech pravidelného splácení moment, kdy se loučíte s hypotékou? V tom případě je nutné vyřídit už jen pár posledních formalit. Po uhrazení poslední splátky poskytne banka takzvanou kvitanci (s tímto pojmem se můžete setkat i u refinancování hypotéky). Znamená to, že instituce oznámí katastrálnímu úřadu stažení zástavní smlouvy k nemovitosti. S tím je spojen správní poplatek ve výši čtyř tisíc korun. Formálně se tím zbavíte závazku vůči bance a z katastru zmizí zmínka o zástavním právu ve prospěch banky. Po splacení hypotéky také můžete naposledy využít odečtení úroků z hypotéky na daňovém základu.

Končí vám u hypotéky fixace? Zaplatíte o tisíce korun ročně navíc

Desítky tisíc lidí letos řeší refixaci hypotéky, už nyní je jasné, že se jim půjčka na bydlení prodraží o stovky měsíčně, tedy tisíce ročně.Hypotéky už několik měsíců zdražují. Trápí to lidi, kteří si bydlení na úvěr teprve pořizují, ale i ty, kdo už bydlí. Pokud měli úrokovou sazbu zafixovanou na pět let, což je nejčastější volba bankovních klientů, letos při „otočce“ se jim sazba dost pravděpodobně zvýší. A s ní se zvýší měsíční splátka i zdraží celá hypotéka. Podle informací od bank se změna úrokové sazby různých délek fixace letos týká desetitisíců lidí. Ne všem se musí zvýšit.

Velmi zjednodušeně, ale aspoň pro hrubou představu, o kolik se lidem s končící hypotéky zvýší měsíční zátěž: Průměrná úroková sazba (vypočtená jako prostý aritmetický průměr průměrných měsíčních sazeb na trhu dle údaje Hypoindex) v roce 2016 dosahovala 1,88 %. Pokud stejným způsobem odhadneme letošní průměrnou úrokovou sazbu (kde známe údaje zatím jen do července), dostáváme se na číslo 2,03 %. Ke konci roku to může být víc, protože se očekává, a ostatní banky to i avizují, další zdražování hypoték. „Tento rok klienti převážně refixují hypotéky z let 2016 a 2017 se sazbou v průměru pod dvě procenta. Dnes je průměrná nabídka dle červencového Hypoindexu ve výši 2,40 %,“ podotkla mluvčí ČSOB Michaela Průchová.

I když se sazby zvýšily řádově jen o desetiny procenta, pro hypoteční dlužníky to znamená, že měsíčně zaplatí stokoruny navíc – ročně několik tisíc. Když k tomu připočteme zdražování energií, zásah do rodinného rozpočtu rozhodně nebude nezanedbatelný. Bankovní domy povětšinou nechtějí počet klientů, kterým letos končí fixace, uvádět. Tento údaj považují za citlivou obchodní informaci. „Podíly klientů, jimž končí fixace u jednotlivých bank se letos pohybují mezi 10 a 20 procenty z celkového počtu klientů s hypotékou,“ odhaduje zdroj z jedné banky, který si přál zůstat v anonymitě.

Sdílná byla UniCredit Bank, kde podle jejího mluvčího Petra Plocka končí fixace sazby více než deseti tisícům klientů. „Aktuálně připravujeme sazby pro refixace, které budou platné k prosinci. V průměru jde o navýšení o půl procenta, což odpovídá přibližně 500 Kč měsíčně na průměrné hypotéce,“ uvedl. „Průměrné zvýšení úrokové sazby bude malé, pouze nižší desetiny procenta a u jednotlivých klientů se bude lišit,“ uvedla za Equa bank její mluvčí Kateřina Petko. „Průměrný dopad na splátku hypotéky bude v řádu nižších stovek korun, ale budou opět velké rozdíly klient od klienta,“ doplnila. Analytička společnosti Partners Marcela Mazáková upozornila, že měsíční splátky se sice mohou navýšit, rostou ale i příjmy dlužníků. „V drtivé většině je nárůst příjmů ve vyšších jednotkách u některých klientů a v desítkách procent,“ tvrdí.

Končí vám fixace úrokové sazby u hypotéky? Jaké kroky udělat?

U lidí, kterým končí fixace úrokové sazby hypotéky, hrozí citelné zvýšení měsíční splátky. Není to však dramatické zvýšení, jak se některá média snaží v titulcích tvrdit.  Delší dobu jsme tu měli období velmi nízkých úrokových sazeb, nyní se dostáváme do normálního stavu. Úrokové sazby kolem 4 % p.a. nejsou nic neobvyklého a bylo žádoucí se na takové období připravovat, protože jednou přijít muselo.

Pokud jste na tom bonitně výborně a máte dostatečnou finanční rezervu, pak se pro vás nic zásadního nemění, jen se změní měsíční splátka.

Pokud vaše finanční rezervy nejsou moc velké a vaše výdaje dohánějí vaše příjmy, pak už je třeba promyslet, jak si pohrát s nastavením vaší hypotéky, aby to odpovídalo vaší současné finanční situaci. Tedy aby vás změna měsíční splátky ovlivnila co nejméně negativně.

Jeden modelový příklad pro všechny

Před pěti lety jste si brali hypotéku ve výši 3.000.000,- Kč s úrokovou sazbou 2 % p.a. a splatností 30 let. Splátku jste měli ve výši 11.088,- Kč

Aktuálně vám končí úroková sazba, nesplacená jistina hypotéky je 2.616.000,- Kč.

Banka vám zašle nabídku na další fixační období. Úroková sazba 4 % p.a., splatnost 25 let, splátka 13.808,- Kč.

Druhou možností, která se nabízí, je refinancování úvěru k jiné bance (kde můžete získat i lepší úrokovou sazbu, ale pro zjednodušení budeme počítat se stejnou sazbou). Důležitá je však možnost prodloužení splatnosti opět na 30 let a tím si tak můžete snížit měsíční zatížení. Výsledek tedy bude: úroková sazba 4 % p.a., splatnost 30 let, splátka 13.808,- Kč.

Přehledně v tabulce to je takto:

Případné prodloužení splatnosti dokáže snížit navýšení měsíčního zatížení přibližně o polovinu.

Co se týká délky fixace úrokové sazby hypotéky, tak vzhledem k budoucímu přepokládanému vývoji nejlepší volbou zřejmě budou fixace na 3 anebo 5 let. Dá se totiž očekávat, že příští rok dosáhnou úrokové sazby svého vrcholu a začnou opět klesat. Kdy přesně úrokové sazby dojdou k vrcholu a jak rychle pak budou klesat ale nikdo přesně neodhadne.

Při prodloužení splatnosti si tedy na fixaci 3 roky snížíte výdaje o 47.000,- Kč, na fixaci 5 let si snížíte výdaje o 79.000,- Kč. Je tedy dobré pečlivě zvážit, jak vypadá vaše finanční bilance a finanční úspory a podle toho si zvolit vhodnou variantu.

A teď už k těm krokům, jaké je třeba udělat.

Pokud nemáte potřebu snižovat vaše měsíční splátkové zatížení na co nejméně,

  1. oslovte co nejdříve vaši stávající banku, ať vám nabídne úrokovou sazbu na další fixační období.
  2. Chtějte nabídku na pětiletou a tříletou fixaci a tu si pak následně srovnejte s ostatními bankami a podle toho se rozhodněte, jestli přijmete novou nabídku anebo refinancujete k jiné bance

Pokud potřebujete mít co nejnižší splátku,

  1. Začněte s výběrem vhodné banky
  2. Co nejdříve si vyřiďte úvěr u jiné banky, ať můžete bez problémů refinancovat

 

Název hypotéky:ČS Americká hypotéka
Výše hypotéky:150 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 20 let
Název hypotéky:Equa refinancování
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Refinancování Raiffeisen Bank
Výše hypotéky:300 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Americká hypotéka
Výše hypotéky:200 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:3 - 20 let
Název hypotéky:Gepard Hypotéky
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Equa Hypotéka
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Refinancování s Hypoteční bankou
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Americká hypotéka
Výše hypotéky:100 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 4 let
Název hypotéky:mBank refinancování
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 40 let
Název hypotéky:Neúčelová hypotéka Equa Bank
Výše hypotéky:200 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 20 let

Zajímá Vás kalkulačka na hypotéku online? Rádi byste si vypočítali hypotéku s pomocí hypoteční kalkulačky, ale nevíte, jak přesně vlastně funguje? Pojďme se podívat na detaily kalkulačky na hypotéku. ...více

14.8.2017

Hypotéka je závazek a jestli si ji chcete vzít, musíte se na ni připravit! ...více

16.6.2017

Srovnání hypoték 2021 - Hypotéky dál zlevňují, úroková sazba pokořila magickou 2% hranici ...více

22.6.2021