Zpřísnění poskytování hypotéky

27. 11. 2021

Zpřísnění poskytování hypotéky

Zpřísnění poskytování hypotéky

ČNB zpřísnila od dubna 2022 limity pro poskytování hypoték. Přehledně: ČNB zpřísnila hypotéky. Kdo na bydlení nedosáhne?

Česká národní banka znovu zpřísnila podmínky pro získání hypoték. V jejich důsledku na ně dosáhne méně lidí než dřív. Žadatelé si navíc budou muset připravit více peněz. Česká národní banka (ČNB) vrátila či zpřísnila tři ukazatele, kterými může regulovat hypoteční trh. Jde o tzv. LTV, DTI a DSTI.

Úvěrové ukazatele

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 90 % a od dubna 2022 80 % (90 % u lidí ve věku do 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení).

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Zdroj: ČNB

Rozhodnutí bude mít dva dopady. Jednak se klienti budou snažit najít skulinky, aby ten systém obešli, nebo budou muset zájem o vlastní nemovitost oželet. Takže zájem o hypotéky spadne. Zájem ale bude padat hlavně kvůli vyšším sazbám,“ uvedl pro SZ Byznys Jiří Sýkora, hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select.

Jak konkrétně se změny projeví?

Vezměme si následující příklad. Byt o velikosti 55 metrů čtverečních (2+kk) v Praze, stojí v současné době 7,8 milionu korun. Žadatelům o hypotéku je více než 36 let, musí tedy mít připraveno 20 procent celkové ceny.

„Tito lidé musejí mít zhruba 1 560 000 Kč vlastních zdrojů. Půjčit si mohou maximálně 6 240 000 korun. Při sazbě 3,8 procenta, kam už se pomalu blížíme, je to asi 29 tisíc korun měsíčně. Lidé nad 36 let mají maximální DSTI 45 procent, což by znamenalo, že by museli mít příjem nad 58 tisíc korun měsíčně. Tím by ale nesplnili limit DTI, který by byl 8,95. Pokud bychom se měli vejít do 8,5 (u parametru DTI), příjem by musel být asi 61 100 korun měsíčně. A to se bavíme o nevybaveném bytě,“ vypočítává David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Problém je hlavně v LTV

Centrální banka podmínky hypoték uvolňovala v loňském roce. Zrušila limit DTI, uvolnila limit DSTI i LTV (na 90 %). Následně limit DSTI také zrušila. Banky od těchto parametrů ale nikdy úplně neustoupily. ČNB je nyní vrací oficiálně zpět, i když to bude až od 1. dubna příštího roku. „V DTI a DSTI už bych takový problém neviděl. Národní banka je sice nekontrolovala, dělaly to ale banky,“ říká analytik Jiří Sýkora. „I když byly benevolentnější, tak si tyto ukazatele stejně hlídaly. Do rizikových úvěrů příliš nechodily,“ dodává. „Neřekl bych, že znovuzavedení DTI a DSTI bude nějak zásadní,“ souhlasí David Eim ze společnosti Gepard Finance.

Podrobné hodnoty, o kolik více peněz si lidé na hypotékách nově připlatí, nelze obecně říci.

Za největší problém popisují oslovení odborníci zpřísnění limitu LTV. Lidé nad 36 let nyní budou muset mít naspořeno alespoň 20 procent celkové hodnoty nemovitosti. Ve spojení se zvyšujícími se sazbami dosáhne na hypoteční úvěry určitě méně lidí. Opatření začne platit v dubnu příštího roku, kdy už se sazby hypoték mohou pohybovat okolo šesti procent.

„Že by měl někdo milion a půl na účtu, aby to mohl dát jako vlastní zdroje a zároveň mu zbyly nějaké peníze na vlastní provoz, to podle mě moc lidí nemá,“ říká pro SZ Byznys David Eim. Situace bude podle něj kritická hlavně ve velkých městech, kde jsou nemovitosti znatelně dražší. Jako příklad můžeme uvést byt o velikosti 60 metrů čtverečních (3+1) v Ústí nad Labem, který stojí tři miliony korun.

„Pokud budete takový byt chtít, budete muset mít našetřeno ne tři sta tisíc, ale šest set. To je obrovský rozdíl. Je sice hezké, že lidé do 36 let mají nějakou výjimku, ale je otázka, kdo to tak rychle našetří,“ uvádí Jiří Sýkora z Fincentrum & Swiss Life Select. ZDROJ https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-hypoteka-cnb-ltv-dti-dsti-181769

Česká národní banka zpřísňuje pravidla poskytování hypoték. Co vše se změní?

 

Česká národní banka od dubna 2022 zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Vrací se znovu k zavedení limitů DTI, DSTI a sníží dosavadní 90% limit LTV.

Podle nových pravidel ČNB, které začnou platit od dubna 2022 výše hypotečního úvěru nebude moci přesáhnout 8,5násobek ročního příjmu domácnosti (parametr DTI) a výše měsíční splátky nebude smět překročit 45 % měsíčního příjmu domácnosti (DSTI). A opět začne platit 80procentní limit pro maximální výši úvěru v poměru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV). Pro mladé rodiny platí o něco mírnější limity, jak ilustruje přiložená infografika.

Guvernér Jiří Rusnok na tiskové konferenci uvedl, že formálně nové limity začínají platit od dubna 2022, nicméně banky by se těmito pravidly měly začít řídit co nejdříve. Čímž odpověděl na otázku, zda se ČNB neobává zvýšené poptávky po úvěrech motivované tím, že si klienti budou chtít sjednat úvěry za současných – příznivějších – podmínek.

"Zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték se s ohledem na vývoj ekonomiky bohužel dalo předpokládat. Každé takové zpřísnění znamená určité zhoršení dostupnosti hypotečního financování. Na druhou stranu všechny banky podobné limity při posuzování žádostí interně využívají, ať už ČNB trh reguluje nebo ne. Dopady na domácnosti budeme nyní analyzovat a ve svých doporučeních směrem ke klientům budeme s touto novinkou počítat. Pozitivní zprávou jsou každopádně mírnější pravidla pro mladé rodiny,“ říká Libor Vojta Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení. 

Česká národní banka dnes zpřísnila s platností od dubna 2022 limity pro poskytování hypoték. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) snížila na 80 procent z předchozích 90 procent. Zároveň obnovila další příjmové limity pro poskytování hypoték. ČNB o tom dnes informovala na tiskové konferenci poté, co bankovní rada projednala aktualizaci zprávy o finanční stabilitě. Banka zároveň upozornila na to, že lidé do 36 let budou mít mírnější limity pro poskytnutí úvěru, který slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

 

Limit ukazatele DTI, tedy celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu, bude od dubna 8,5. Pro mladé do 36 let pak bude 9,5. Limit ukazatele DSTI, tedy poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem, bude 45 procent. U mladých do 36 let to bude 50 procent. Centrální banka ukazatel DSTI i ukazatel DTI přestala loni v červnu aplikovat.

"Všechny limity jsou nastaveny v souladu s novelou zákona o ČNB, která od srpna 2021 dává centrální bance pravomoc stanovovat závazné hranice těchto tří ukazatelů," uvedla banka. Limity tak již nejsou jen doporučením, ale závazným ukazatelem.

Opatření přitom podle centrální banky zohledňují plošné uvolňování úvěrových standardů bankami a zvyšující se nadhodnocení cen bytů v ČR. Ty byly podle odhadu ČNB ve druhém čtvrtletí nadhodnoceny téměř o 25 procent, a u investičních bytů dokonce o více než 30 procent. V obou případech je to o pět procentních bodů více než před půl rokem. Ceny bydlení se letos zvýšily ve všech evropských zemích, nárůst v ČR však patřil k nejvyšším v ročním i tříletém horizontu.

Odhadnout další vývoj cen nemovitostí se podle guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka přesně nedá. "Není to tak, že tato bublina splaskne nějakou krizí, ani že rychle zmizí," podotkl. Odhad snížení dynamiky růstu cen nemovitostí ke dvěma procentům se odvíjí od tempa vývoje příjmů, úrokových sazeb a částečně vlivem nových opatření, upozornil ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait. "Není normální, aby dlouhodobě rostly ceny nemovitostí výrazně rychleji než příjmy (domácností). To nemůže trvat věčně. Jsme na hraně tohoto vývoje," doplnil Rusnok.

Rusnok dnes také uvedl, že stanovení limitů omezí jen malou část hypotečních úvěrů, a to těch s potenciálně nejrizikovějšími parametry. Potenciálně by se to podle něj mělo dotknout zhruba maximálně desetiny hypoték, které by byly hypoteticky poskytnuty bez existence limitů. Guvernér zároveň vyzval banky, aby začaly limity aplikovat co nejdříve a nevyužily odklad opatření na duben k překotnému poskytování úvěrů.

"Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů," upozornil Rusnok. Dodal, že cílem opatření je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.

Rusnok se neobává, že by se mladí lidé snažili hromadně získat do dubna za původních podmínek. "Určité riziko tu je, ale banky se chovají rozumně. Neměl by to být zásadní problém. Nedokážu si představit, že by se tam objevila nějaká obrovská suma produkce hypoték," podotkl. Připomněl, že ztráty bank ze znehodnocení úvěrů i aktiv se vrátily na velmi nízkou úroveň. Podíl úvěrů se selháním se začal snižovat, dodal.

Poskytovatelé hypoték zároveň podle ČNB budou moci na specifické případy aplikovat v běžném kalendářním čtvrtletí výjimku, která by neměla překročit pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytli v předcházejícím kalendářním čtvrtletí. "Nová zákonná úprava připouští, že pět procent všech nově poskytnutých hypoték nemusí doporučované limity ukazatelů DTI a DSTI splňovat, pokud je poskytovatel hypotéky přesvědčen, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí," uvedla ČNB.

Experti: Zpřísnění poskytování hypoték není překvapivé, banky to již dodržují

 

Dnešní rozhodnutí ČNB zpřísnit podmínky pro poskytování hypoték není velkým překvapením, jelikož se o něm spekulovalo již delší dobu, shodli se experti oslovení ČTK. Většina bank tyto podmínky podle nich již nyní dodržuje. ČNB s platností od dubna 2022 zpřísnila limity pro poskytování hypoték.

Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) ČNB snížila na 80 procent z předchozích 90 procent. Zároveň obnovila další příjmové limity pro poskytování hypoték. Lidé do 36 let však budou mít mírnější limity pro poskytnutí úvěru, který slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

"Ukazatele týkající se příjmů vůči celkovému zadlužení spotřebitele či jeho měsíčním splátkám ČNB nastavuje na úrovně, které jsou rozumné a aplikuje je dnes většina bank, čili by nemělo dojít z tohoto pohledu k výraznému zhoršení dostupnosti hypoték," uvedl ředitel hypoték v Raiffeisenbank Milan Voldřich. Mnohem horší dopad z tohoto pohledu mají podle něj vysoké ceny nemovitostí a v poslední době zvyšující se úrokové sazby, které prodražují hypoteční splátky a zvyšují nároky na příjmy žadatelů.

"Důvody zpřísňování makroobezřetnostní politiky nesouvisí se snahou ČNB korigovat trh bydlení, ale zabránit tomu, aby bankovní sektor poskytoval více rizikové úvěry, které by mohly v budoucnu snížit jeho odolnost a stabilitu," řekl ČTK analytik České bankovní asociace Jakub Seidler.

Dnešní zpřísnění podmínek ČNB dopadne prakticky jen na starší ročníky, tedy na lidi starší 36 let a ty, kteří si nekupují nemovitost na vlastní bydlení, uvedl analytik společnosti Patron Daniel Horňák. Pro prvobydlení klientů pod 36 let jsou podle něj podmínky nastavené lépe než ty zrušené v polovině minulého roku. ČNB tak dala výrazně najevo, že nepodporuje nákupy investičních bytů a chce podpořit mladé v pořízení vlastního bydlení, dodal.

Bankéři by měli ve světle nových opatření ČNB hledat nejen výnos, ale i bezpečí, míní analytik Golden Gate CZ Pavel Ryba. Měli by podle něj důsledně implementovat a dodržovat nařízení centrální banky i za cenu toho, že klesne objem úvěrů a vydělají méně peněz. Je potřeba zabránit tomu, aby se opakovala hypoteční krize z roku 2008. "Opatření ČNB jsou správná, protože schopnost splácet hypotéky je dnes u běžných lidí ohrožena inflací, vyššími sazbami, růstem nákladů na život i bydlení, a mzdy naopak rostou pomaleji než výdaje domácností,“ podotkl.

Jednatel realitního serveru Bezrealitky a šéf skupiny European Housing Services Hendrik Meyer uvedl, že tak jako při poslední změně podmínek se i nyní tisíce domácností pokusí hypotéku získat ještě před vstupem nových pravidel v platnost. "Očekáváme, že dojde ke krátkodobému zvýšení cen nemovitostí, které se dotkne především 'levnějších regionů', jako je například Ostravsko nebo severní Čechy. Zde se může jednat o nárůst až o pětinu. V Praze bude skok spíš mírnější, naopak velká rána to může být pro Brno, kde se už na konci jara mohou ceny poprvé přiblížit k 90 tisícům korun za metr," uvedl Meyer. Od dubna dále očekává výrazný přesun Čechů do nájmů, kdy se tento trend podle Meyera poprvé ve velkém dotkne i vyšší střední třídy.

Ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák dnes ČTK řekl, že zejména v prvním čtvrtletí 2022 si majitelé nemovitostí mající zájem prodat budou moci vybírat z nárazové poptávky. Očekává zvýšený zájem i o méně atraktivní nemovitosti. "Pod ještě vyšší poptávku by se mohly dostat třeba obce ve Středočeském kraji nebo v okolí Brna, růst se tentokrát bude odehrávat i na úrovni okolí takzvaných "satelitů" velkých měst. Pokud tedy někdo zvažuje prodej, měl by učinit první kroky ještě před koncem roku a využít poněkud klidnější prosinec pro přípravu všech potřebných podkladů a dokumentů," uvedl Zuzák.

 

Název hypotéky:ČS Americká hypotéka
Výše hypotéky:150 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 20 let
Název hypotéky:Expobank refinancování
Výše hypotéky:250 000 - 12 000 000 Kč
Splatnost:4 - 30 let
Název hypotéky:Hypotéka bez hranic
Výše hypotéky:100 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 25 let
Název hypotéky:Fio banka refinancování
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Era hypotéka
Výše hypotéky:200 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 let - 40
Název hypotéky:Gepard Hypotéky
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Wüstenrot refinancování
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Nebankovní hypotéka
Výše hypotéky:100 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 30 let
Název hypotéky:Úvěr na cokoli
Výše hypotéky:50 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 20 let
Název hypotéky:Expobank hypotéka
Výše hypotéky:250 000 - 12 000 000 Kč
Splatnost:4 - 30 let

Když hledáte svou vysněnou nemovitost, ve které byste chtěli bydlet nebo kterou byste chtěli koupit jako investici, pravděpodobně k tomu využijete realitní kancelář. ...více

13.7.2017

Hypotéky 2021 na historickém maximu. Jaké budou v roce 2022? ...více

23.12.2021

Hypoteční poradce je důležitým faktorem při sjednávání hypotéky tak, aby byla úspěšná. Jak si tedy vybrat hypotečního poradce? ...více

3.8.2017