Dlouhodobá fixace hypotéky

10. 11. 2021

Dlouhodobá fixace hypotéky

U hypoték se teď vyplatí delší fixace úrokové sazby

Dlouhodobé fixace hypoték zdražují. Vyplatí se ještě?

Po několikaměsíčním zlevňování hypoték se podle mínění hypotečních odborníků dočkáme postupného růstu úrokových sazeb. Vyplatí se tedy zafixovat si sazbu na delší období. Zájem klientů o dlouhodobé fixace potvrzují i banky. Hypoteční trh v loňském roce zaznamenal rekordní objem sjednaných hypoték, lidé si vzali na bydlení úvěry celkem za více než 250 miliard korun. Na rekordním objemu se podepsala především rostoucí průměrná výše hypotečního úvěru, která dosahuje téměř tří milionů korun. Po téměř celý loňský rok klesaly i úrokové sazby. Ovšem, jak analytici předpovídají, další zlevňování hypoték už není na pořadu dne, naopak úrokové sazby opět porostou. Počítají s tím i sami klienti, jak ukázal průzkum banky Creditas. Téměř dvě třetiny Čechů jsou totiž přesvědčeny, že za pět let budou sazby hypoték vyšší než letos.

Pokud uvažujete o hypotéce, případně vám končí fixace úrokové sazby a chystáte se sjednat si další ať už u stávající banky, nebo u konkurence, zamyslete se i nad případnou delší dobou, po kterou si podržíte výši úrokové sazby. V každém případě však zvažte svou současnou i předpokládanou finanční situaci v následujících letech, skočit „bezhlavě” po co nejdelší fixaci nemusí být vždy tím nejlepším řešením.

„Faktorů, které vhodnost délky fixace hypotéky u konkrétního klienta ovlivňují, je mnoho. Řada klientů chce mít jistotu, že se jim po delší dobu nebude měnit výše měsíční splátky, a proto je v takovém případě vhodné zvolit delší fixaci. Obecně lze říci, že pokud jsou aktuální sazby nízko, jako tomu na hypotečním trhu je v současné době, kdy jsou sazby často pod hranicí dvou procent, bývá výhodnější zvolit fixaci na delší časové období. Na trhu se navíc nyní očekává, že v dohledné době začne opět docházet k postupnému zvyšování nabízených úroků u hypotečních úvěrů,” uvedl pro Právo Radek Perman z Air Bank.

„Na druhou stranu jsou ale situace, kdy klienti chtějí například koupenou nemovitost za rok prodat, chtějí hypotéku v dohledné době konsolidovat s další hypotékou a podobně – v těchto případech je lepší volit fixaci kratší, resp. takovou, která bude v souladu s budoucími záměry klienta,” poukázal na další směr v uvažování o délce fixace Michal Teubner z Komerční banky.

Zájem o delší fixace převládá

Samy banky potvrzují, že mezi klienty je zájem především o fixace úrokových sazeb na pět, ale i více let. Příklon klientů k délce fixace na sedm, osm ale i deset let sledují například v Air Bank, Creditas, České spořitelně či třeba Komerční bance.

„V posledních letech roste jednoznačně zájem o dlouhodobé fixace. Obliba dlouhých fixací je reakcí klientů na dynamický vývoj na hypotečním trhu v posledních letech, zejména na sérii zpřísnění opatření centrální banky, jimiž v předpandemickém období výrazně ovlivnila charakter poptávky po nových hypotékách. Registrujeme zvýšený zájem o delší fixace na osm a více let, které tvoří více než dvě třetiny u nově poskytnutých hypoték,”  uvedl pro Právo Filip Hrubý z České spořitelny.

Také průzkum Creditas potvrdil, že dlouhodobé fixace sazeb mají u klientů zelenou. Třetina lidí by dokonce zvolila fixaci na deset i více let. „„V souhrnu by tak po fixaci nad sedm let sáhl každý druhý (47 procent lidí). Zajímavostí je, že nejdelší fixace by volili nejčastěji lidé s vyššími příjmy domácnosti, a to nad 60 tisíc čistého měsíčně," doplnila Lucie Brunclíková z Creditas.

Na sazbu má vliv i poměr výše úvěru k hodnotě zástavy

V loňském roce Česká národní banka zmírnila podmínky pro získání hypotéky. Opět tak banky mohou poskytovat i tzv. 90procentní hypotéky (výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti je 90 procent).

Je třeba však počítat s tím, že u vyššího poměru výše úvěru k hodnotě zástavy vám banka nabídne i vyšší sazbu.

Výše roční úrokové sazby pro jednotlivé fixace u 90procentní hypotéky (v %)
Banka 1 rok 3 roky 5 let 7 let 10 let
Air Bank nenabízí nenabízí od 2,29 (1) od 2,39 (1) od 2,49 (1)
Creditas nenabízí  2,89 2,69 2,49 2,39
Česká spořitelna od 3,34 od 3,34 od 2,74 od 2,74 (2) od 2,84
Equa bank (5) nenabízí 2,29 (3)
2,39 (4)
2,29 (3)
2,39 (4)
2,39 (3)
2,49 (4)
2,49 (3)
2,59 (4)
Hypoteční banka (6) 2,69 2,69 2,79 2,89 nenabízí
Komerční banka 2,89 2,69 2,69 2,69 2,69
mBank 2,94 (7) 2,89 (7) 2,19 (8) nenabízí nenabízí
Moneta MB od 2,39 od 2,39 od 2,39 od 2,69 od 2,69
Raiffeisenbank 2,49 2,49 2,49 2,49 2,59
UniCredit Bank nenabízí od 2,29 od 2,39 od 2,59 od 2,79
Zdroj: banky; údaje platné k 3.2.2021; Poznámky: (1) HÚ nad 80 %, výše úrokové sazby závisí na výši hypotéky i případném refinancování; (2) fixace na 8 let; (3) sazba pro refinancování HÚ; (4) sazba pro účelový HÚ - koupě, výstavba, rekonstrukce; (5) úrokové sazby platí pro hypotéky s čerpáním nad 1 mil. Kč (jinak + 0,1 %) a při sjednání pojištění schopnosti splácet (jinak + 0,2 %); (6) zahrnuta sleva za splácení inkasem z účtu u ČSOB či PS, měsíční příjem na účet ve výši min. 1,5 násobku měsíční splátky hypotéky a sleva za sjednání pojištění úvěru či pojištění Forte u ČSOB Pojišťovny, jinak + 0,1 %; (7) minimální obrat na účtu ve výši 15 tis. Kč a pojištění úvěru; (8) akční nabídka do 28.2.
 

Většina bank nabízí nižší úrokové sazby u kratších fixací. Naopak čím delší fixaci si zvolíte u Creditas, Komerční banky či mBank, tím zajímavější sazbu můžete získat.

U některých bank získáte výhodnější sazbu u refinancovaných hypoték (například Air Bank či Equa bank).

Výše roční úrokové sazby pro jednotlivé fixace u 80procentní hypotéky (v %)
Banka 1 rok 3 roky 5 let 7 let 10 let
Air Bank nenabízí nenabízí od 1,79 (1) od 1,89 (1) od 1,99 (1)
Creditas nenabízí 2,39 2,19 1,99 1,89
Česká spořitelna od 2,74 od 2,74 od 2,14 od 2,14 (2) od 2,24
Equa bank (5) nenabízí 1,79 (3)
1,89 (4)
1,79 (3)
1,89 (4)
1,89 (3)
1,99 (4)
1,99 (3)
2,09 (4)
Hypoteční banka 1,99 1,99 2,09 2,19 nenabízí
Komerční banka 2,49 2,29 2,29 2,29 2,29
mBank 2,74 (7) 2,69 (7) 1,64 (7) nenabízí nenabízí
Moneta MB od 1,49 od 1,49 od 1,49 od 1,79 od 1,79
Raiffeisenbank 1,99 1,99 1,99 1,99 2,09
UniCredit Bank nenabízí od 1,79 od 1,89 od 2,09 od 2,29
Zdroj: banky; údaje platné k 3. 2. 2021; Poznámky: (1) HÚ do 80 %, výše úrokové sazby závisí na výši hypotéky i případném refinancování; (2) fixace na 8 let; (3) sazba pro refinancování HÚ; (4) sazba pro účelový HÚ - koupě, výstavba, rekonstrukce; (5) úrokové sazby platí pro hypotéky s čerpáním nad 1 mil. Kč (jinak + 0,1 %) a při sjednání pojištění schopnosti splácet (jinak + 0,2 %); (6) zahrnuta sleva za splácení inkasem z účtu u ČSOB či PS, měsíční příjem na účet ve výši min. 1,5 násobku měsíční splátky hypotéky a sleva za sjednání pojištění úvěru či pojištění Forte u ČSOB Pojišťovny, jinak + 0,1 %; (7) minimální obrat na účtu ve výši 15 tis. Kč a pojištění úvěru;
 

Hypoteční úvěr se ale stále vyplatí, zejména volba delší fixace

Úrokové sazby hypoték se za posledních několik měsíců vydaly na horskou túru. Od prosince roku 2016, kdy hypotéky zaznamenaly historické minimum 1,77 %, se vyšplhala průměrná sazba hypoték o téměř sedm desetin procentního bodu na úroveň 2,46 % v březnu letošního roku. Tak alespoň hovoří statistická data Fincentrum Hypoindexu.

Za rostoucími hypotečními sazbami stojí dílem obavy centrální banky před hypoteční bublinou a také zvyšování základních sazeb. Přestože se v prognózách dalšího zdražování hypoték drží finanční odborníci při zemi a čekají jen pozvolný nárůst, klienti jsou daleko pesimističtější.

Dvě pětiny Čechů očekává úrokovou sazbu hypotéky nad 5 %

Lidé vnímají postupný růst úrokových sazeb, ke kterému dochází po období jejich dlouhodobého poklesu. Přesto jsou jejich očekávání překvapivě vysoko nad březnovým průměrem. Kdo si nyní půjde požádat o hypotéku, nepřekvapila by ho ani úroková sazba kolem pěti procent. Alespoň tak to vidí tisícovka respondentů oslovených v průzkumuagentury NMS Market Research pro Raiffeisen stavební spořitelnu.

Z výsledků průzkumu vyplývá, že 64 % Čechů, kteří by si nyní šli žádat o hypotéku s pětiletou fixací, by očekávalo úrok ve výši přesahující 3 %. To je více než průměrná úroková sazba hypoték v březnu (hodnota Hypoindexu je 2,46 %). Téměř 40 % oslovených by dokonce očekávalo úrokovou sazbu hypotéky přesahující 5 %.

Optimističtější výhled přibližují analytici ze společnosti HYPOASISTENT: „Předpokládáme, že koncem tohoto roku se budou průměrné úrokové sazby hypoték pohybovat kolem tří procent a banky se budou snažit tuto psychologickou hranici nepřekračovat.“ Růst sazeb by měl zpomalit, a to hned ze dvou důvodů. Zaprvé podle slov guvernéra ČNB se k dalšímu zvyšování základních úrokových sazeb centrální banka chystá až koncem letošního roku a za druhé banky dbají na doporučení ČNB a zpřísňují podmínky v poskytování hypoték. Dnes již hypoteční úvěr opravdu nezíská každý. "Celkově se tedy bude schvalovat méně hypoték, a když připočítáme konkurenční boj jednotlivých bank, není pro dramatické zdražování na českém hypotečním trhu velký prostor," říká Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT a dodává, že hypotéky patří stále k nejlevnějším úvěrům na trhu.

Delší fixace, větší jistota

Trend zdražování je zřejmý, období uplynulých dvou let s historickými minimy a superlevnými hypotékami se minimálně v blízké budoucnosti opakovat nebude. Na tom se shoduje většina expertů.Na jak dlouho zafixovat úrok u hypotéky? Tak jistě uvažuje jak nový zájemce o hypotéku, tak i stávající klient, kterému se blíží fixace. Nejoblíbenější a neposkytovanější jsou fixace na pět let. Ale to jsou výsledky statistik za poslední roky, kdy šly úrokové sazby dolů. Co se však vyplatí nyní?

„Jednoznačně volba delších fixací. Nejsou o tolik dražší než ty klasické, klienti si zajistí velmi slušnou sazbu na delší dobu, vyhnou se starostem s dalším růstem a navíc dnes, kdy je možné část hypotečního úvěru splácet bez sankcí, nebál bych se jít do sedmi i víceletého fixu,“ doporučuje Pavel Bultas z HYPOASISTENT s tím, že pokles úrokových sazeb v nejbližších letech očekávat nelze. K tomu, že úrokové sazby hypoték porostou, nicméně postupně, se přiklánějí i mnozí zástupci bank. Mezi jejich hypotečními odborníky převládá názor, že hranici tří procent překonají sazby během následujících dvou až tří let.

A v jakých hodnotách se v současnosti pohybují úrokové sazby u dlouhých fixací? Zatímco pětileté fixace se nyní pohybují od 2,3 do 2,7 %, sedmiletá se dá pořídit už od 2,5 %, osmiletá od 2,8 % a desetiletá fixace dokonce od 2,5 %. Těsně nad třemi procenty lze získat hypotéku s fixací na 15 let. Pokud bychom se tedy podívali na rozdíly, nejsou nijak dramatické, větší rozdíly jsou v nabídkách jednotlivých bank. Mezi pěti a osmiletým fixem je například jen jedna desetina procentního bodu v rámci jedné banky. Porovnáním hypoték lze ale získat nižší sazbu i u víceletých fixací. Převedeno na čísla je desetina u dvoumilionové hypotéky na 20 let pouhá stokoruna měsíčně navíc. „Pokud by klient zvolil pětiletou fixaci a po jejím vypršení získal úrokovou sazbu čtyři procenta, což je docela klidně možné, dělá rozdíl na měsíční splátce přibližně 1 500 korun. Jen v průběhu prvního roku s novou sazbou pak klient zaplatí o zhruba 18 tisíc korun víc,“ vypočítává hypoteční specialista z HYPOASISTENT.

Samozřejmě je třeba počítat s tím, že na ty nejvýhodnější sazby se dostanou klienti, kteří jsou schopni financovat více než pětinu ceny nemovitosti z vlastních prostředků. Některé banky získání minimální sazby podmiňují dále pořízením dalších finančních produktů banky a podobně. Ostatně ideálně vyhodnotit vhodnost nabídky zvládne zkušený hypoteční makléř, který má o nabídkách bank dobrý přehled.

Předčasná splátka je snazší

Dalším důvodem, proč se nebát delší fixace, je fakt, že již více než rok platí nová zákon o spotřebitelském úvěru. A v něm se změnily podmínky předčasného splacení hypoték ve prospěch klientů. U smluv sjednaných po účinnosti zákona (u starších při změně fixace) je možné každý rok splatit bez sankce až 25 % hypotéky a v případě smrti, vážné nemoci či invalidity lze hypotéku splatit bez poplatků celou. Při prodeji financované nemovitosti si banka může účtovat maximálně 1 % ze zbývajícího dluhu, maximálně však 50 tisíc korun. Za předčasné splacení v dalších případech si banky mohou účtovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů, které jim vzniknou v souvislosti s předčasným splacením. Hypotéku je stále možné předčasně splatit bez sankcí na konci fixace.

 

Název hypotéky:Refinancování s Hypoteční bankou
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Hypotéka Raiffeisen Bank
Výše hypotéky:300 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Hypotéka České spořitelny
Výše hypotéky:300 000 - 25 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Nebankovní hypotéka
Výše hypotéky:100 000 - 5 000 000 Kč
Splatnost:1 - 30 let
Název hypotéky:Fio hypotéka
Výše hypotéky:300 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let
Název hypotéky:Úvěr na bydlení
Výše hypotéky:50 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 20 let
Název hypotéky:mHypotéka
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:1 - 40 let
Název hypotéky:Era hypotéka
Výše hypotéky:200 000 - 10 000 000 Kč
Splatnost:5 let - 40
Název hypotéky:mBank refinancování
Výše hypotéky:200 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 40 let
Název hypotéky:Refinancování Raiffeisen Bank
Výše hypotéky:300 000 - 20 000 000 Kč
Splatnost:5 - 30 let

Už máte spočítáno, jak by asi vypadal Váš měsíční rozpočet při splácení hypotéky? ...více

13.6.2017

Předpokládá se v brzké době zdražení hypoték, proto neváhejte s žádostí o hypotéku. ...více

28.10.2021

Pokud uvažujete o hypotéce, nebo jste dokonce již v procesu srovnání hypoték a výběru té konkrétní pro Vás, pak Vás jistě zajímá aktuální výpočet hypotéky. Jak na něj a kde jej najít napoví náš článek. ...více

28.8.2017