Alternativy Hypotéky

Není šance získat hypotéku? Jsou alternativy, které k bydlení pomohou

Česká národní banka (ČNB) se snaží zabránit přehřátí ekonomiky (omezením poskytování hypotečních úvěrů), a tak zvyšuje úrokové sazby. Zdá se tedy, že není příliš vhodná doba pro vyřízení hypotéky, ale život se většinou neptá. Jaké jsou alternativy k hypotečnímu úvěru? A jsou vůbec výhodnější?

• Hypotéky
• Státní půjčka
• Úvěr ze stavebního spoření
• Družstevní byt
• Půjčky od banky
• Nájem

Jaké jsou výhody hypotéky?

• Poměrně dobrá cesta k získání vlastní nemovitosti.
• Vysoká konkurence na trhu hypotečních úvěrů (nízké úroky).
• Odečet úroků z hypotéky od základu daně až do výše 300 000 Kč.
• Nemusíte spořit (jako u stavebního spoření).

Jaké jsou nevýhody hypotéky?

• Ručení nemovitostí.
• Omezení ČNB.
• Hypotéka pokryje většinou jen část hodnoty nemovitosti.
• Vyřízení hypotéky může být náročné a zdlouhavé.
• Fixace úroků většinou na 3 až 5 let.
• Za předčasné splacení mohou být sankce.

Ceny nemovitostí i sazby hypoték stoupají. Méně lidí dosáhne na hypoteční úvěr v potřebné výši, a dostupnost bydlení ve vlastním se tak obzvlášť pro mladé snižuje. Možnosti, které se získáním bydlení pomohou, přibližuje úvěrový analytik Broker Trustu Roman Bečička.

Družstevní bydlení

Družstevní bydlení je v některých zemích velmi využívané a do hry se dnes více dostává i u nás, protože tyto nemovitosti nejsou tak drahé jako ty v osobním vlastnictví. Majitel nekupuje samotnou nemovitost, ale podíl v družstvu, na který se váže právo užívat byt nebo dům. Problém je v tom, že banky nemohou brát družstevní podíl jako zástavu pro poskytnutí hypotéky. Co s tím?

Existují tři možnosti, jak úvěr získat. První z nich je zajistit hypotéku jinou nemovitostí, například bytem či domem rodičů. Druhou variantou je tzv. předhypotéka, kterou lze využít v případě, že bude družstevní nemovitost zpravidla do jednoho roku převedena do osobního vlastnictví. Klient tedy nejprve čerpá předhypotéku a po převedení nemovitosti se úvěr změní v klasickou nemovitostí zajištěnou hypotéku, která má výhodnější úrokovou sazbu než předhypotéka.

Třetí možnost – pořízení bydlení s pomocí nezajištěného úvěru ze stavebního spoření – pak lze uplatnit v lokalitách, kde se ceny nemovitostí pohybují v nižších cenových hladinách. Stavební spořitelny umí poskytnout na družstevní bydlení nezajištěné úvěry od 2 do 3,5 milionu korun. Sazby nezajištěných úvěrů jsou sice vyšší než u hypoték, ale nereagují tak rychle na změny a sazby hypoték se jim začínají rychle blížit.

Existuje ještě možnost pořízení družstevního bydlení od developera. Má především tu výhodu, že značnou část ceny klient splácí formou nájmu a nepotřebuje si brát vysokou hypotéku. Akontaci (jednorázovou platbu části ceny nemovitosti) je možné řešit buď z vlastních prostředků, které jsou potřeba i u pořízení vlastnického bydlení, nebo opět nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření.

Rekonstrukce a přístavby

Ekonomicky schůdnou možností, jak získat nebo rozšířit bydlení, je pro specifickou skupinu klientů také rekonstrukce starší nemovitosti v rodině. Náklady na rekonstrukci stávající nemovitosti budou nižší než pořízení nové. Přirozeně nesmí jít o nemovitost v takovém stavu, že ji bude nutné postavit kompletně od základů.

Variantou je také přístavba nebo nástavba současné nemovitosti, tedy z jednogeneračního bydlení vytvořit bydlení dvougenerační. Není to pochopitelně řešení pro každého, ale po dobu než se trh stabilizuje, to je minimálně možnost ke zvážení. I v tomto případě budou náklady téměř jistě nižší než při pořízení nové nemovitosti. Navíc rekonstrukce, nástavby a přístavby lze financovat jak hypotékou, tak případně nezajištěnými úvěry ze stavebního spoření.

Státní půjčky a dotace

Opomenout nelze ani státní pomoc. Státní fond podpory investic poskytuje půjčky a úvěry na rekonstrukci, pořízení bytu, družstevního bydlení nebo výstavbu rodinného domu. Půjčky a úvěry jsou jasně definovány, především účelem a maximální výší, ale také tím, kdo o půjčku může žádat. Je zde například věkové omezení, a to do 40 let věku žadatelů.

Množství, respektive celkový objem prostředků, které lze v rámci programu poskytnout, je omezen určenou částkou ze státního rozpočtu. Velká výhoda je zde relativně nízká úroková sazba, ale naopak velká neznámá je přístup nové vlády v době, kdy se mluví o potřebě snižovat schodek státního rozpočtu. Krize bydlení je ale palčivou otázkou a snad tak budou případné změny k lepšímu a ve prospěch žadatelů.

Státní půjčka

Státní půjčka na bydlení má velmi výhodné podmínky, ale můžete si maximálně vzít státní půjčku ve výši dvou milionů. Státní půjčku řada Čechů přehlíží. Buď o této možnosti vůbec neví, nebo jsou pro ně dva miliony prostě málo.

Výhody státní půjčky

• Výhodný úrok. Úroky státní půjčky na bydlení jsou odvozeny od základní referenční sazby EU pro ČR v současné době činí 1,98 %.
• Možnost kombinace s dalšími úvěry.
• Předčasné splacení bez sankcí (zdarma).
• Bonusy za narozené děti, pěstounství, úmrtí člena domácnosti apod.

Nevýhody státní půjčky

• Papírování (nicméně srovnatelné s jinými typy půjček)
• Maximálně do 2 milionů korun (1,2 milionu Kč při koupi bytu).
• Omezený počet poskytnutých půjček ročně.
• Omezení věku žadatele do 36 let.
• Nesmíte vlastnit družstevní podíl, ani další nemovitost určenou k bydlení (při půjčce na pořízení obydlí).
• Jen pro manžele či partnery starající se o dítě mladší 15 let.
• Zástava nemovitosti.

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření se opět dostává do obliby Čechů a rovněž úvěry poskytnuté v rámci tohoto produktu rostou. V rámci stavebního spoření si můžete vzít hypoteční úvěr, překlenovací úvěr či úvěr ze stavebního spoření.

Výhody úvěru ze stavebního spoření

• Ke vkladům na stavební spoření můžete dostat státní příspěvek až 2 000 Kč ročně (při spoření 20 000 Kč ročně).
• Odečet úroků z úvěru ze stavebního spoření od základu daně až do výše 300 000 Kč.
• Možnost vzít si překlenovací úvěr, který má také výhodnou sazbu.
• V některých případech nemusíte dokládat příjem.
• Úvěr lze doplatit kdykoliv a bez sankce.
• Fixace úroku dlouho dopředu.

Nevýhody úvěru ze stavebního spoření

• Úvěr nejde uzavřít hned, ale musíte si spořit alespoň 2 roky (či využít překlenovací úvěr).
• Musíte mít naspořenou určitou hodnotu cílové částky (většinou 30 % až 60 %).
• Nízký úrok při spoření.
• Musíte zaplatit poplatky při sjednání, vedení stavebního spoření a jiné (mohou umazat většinu úroku).
• Ručení nemovitostí (jen někdy).
• Dokládání faktur.

Družstevní byt

Družstevní bydlení si také opět nachází oblibu u občanů ČR. Má řadu výhod, ale i svá rizika.

Výhody družstevního bydlení

• Zaplatíte pouze členský vklad, který se pohybuje kolem 25 % ceny bytu.
• Zbývající hodnotu ceny bytu splácíte postupně v měsíčních splátkách.
• Dalším družstevníkům nemusíte dokazovat svoji bonitu.
• Vyřizování pořízení družstevního podílu je většinou rychlé.

Nevýhody družstevního bydlení

• Zaplacení celé hodnoty bytu se nestáváte jeho vlastníkem, ale jste nájemci bytu, které vlastní družstvo, jehož jste členem.
• Jestliže se chystáte investovat do družstevního bytu, tak byste měli mít jistotu, jak si bude družstvo nadále počínat. Tedy, zdali má v plánu převod bytu do osobního vlastnictví.
• U smlouvy, kde je dán písemný příslib družstva o tom, že se byty převedou do osobního vlastnictví, bývají byty dražší.
• Koupě družstevního bytu je i v dnešní době riziko. protože se můžete stát obětí podvodu, který může vaše úspory proměnit v prach (navíc přebíráte i rizika ohledně samotného družstva).

Půjčka od banky či nebankovních společností

Můžete si půjčit od banky některý z běžných úvěrů. Nicméně počítejte, že tyto úvěry budou mít vyšší úrokové sazby, než jaké mají hypotéky, či úvěry ze stavebního psoření. Na druhou stranu jejich vyřízení je snadnější a rychlejší a nemusíte ručit nemovitostí.

Můžete si půjčit také od nebankovních společností, ale zde se většinou setkáte s lichvářskými úroky či s velmi nevýhodnými podmínkami, kdy vám za jakékoliv vaše pochybení či prodlení hrozí tučné penále.

Jestliže máte strýčka" za vodou", tak si zkuste od něj půjčit peníze, ale úvěry v rámci rodiny způsobí téměř vždy mnoho neplechy (Stanislav Gross by mohl povídat),

Financování bydlení nehypoteční půjčkou od bankovní či nebankovní společnosti pro výše zmíněné důvody příliš nedoporučujeme.

Nájem

Poslední možností je smířit se s nájemním bydlením, založit si stavební spoření, spořit a vyčkávat na vhodnou chvíli. Nicméně náklady spojené s nájemním bydlením mohou být (zvláště ve velkým městech), tak vysoké, že nějakou rozumnou úsporu nastřádáte až za dlouhou dobu.

Nebo se můžete odstěhovat do méně lukrativních oblastí po ČR. V některých regionech můžete levnou parcelu či dům sehnat poměrně rychle.

Ať se již rozhodnete pro jakoukoliv možnost, tak přejeme mnoho štěstí při pořízení nemovitosti.